【要注意！】医者がワンルームマンション投資に騙されないための知識10選
医者なら誰もが経験する新築ワンルームマンション投資の勧誘
新築ワンルームマンション投資を始めようか悩む医師向け.
医師であれば頻繁に勧誘の電話がかかってくるので、実は儲かるのかな？と気になっている方も多いと思います.
最初に結論を書きますが新築ワンルームマンション投資のほとんどは利益を生まないどころか, ワンルームマンションの赤字を補填するために働くことになりかねません.
ぜひ, この記事を読んで踏みとどまってください.
また, ワンルームマンション以外でも甘い話に騙されないための重要な知識について書いていますので, ぜひ最後まで読んでください.
この記事を読むことで
- ワンルーム投資に手を出してはいけない理由
- 医者がカモにされて騙されてしまう理由
- 医者の強みを生かせる安全な投資
が分かります.
1，2をまとめて【医者がワンルームマンション投資で騙されないための知識10選】として記事を書いていきたいと思います.
僕自身、書店で新築ワンルームマンション投資に関する本を見つけ、実際にある会社に行って説明を聞いてきた経験があります。
勧誘の電話にもし乗ったらどうなるのか是非ご覧ください.
1.医者はカモだと思われてます
これは非常に大事なことです. 甘い言葉に騙されそうになっているあなたの目を覚ますためにハッキリ言いますが, 高収入で, 世間知らずで、お金の知識がない医者は, 残念ながらネギを背負ったカモです.
医者はお金がある一方で忙しいため、収益を上げる目的で始めた不動産投資で赤字が出ていたとしても、損害が出ていても収入があるから大丈夫と言って問題にしなかったり, そもそも損害が出ていることに気がつかないことさえあります.
また医者は教育レベルが高かったり, 比較的恵まれた環境で育っているからこそ「自分は頭がいいから騙されるはずがない」, 「医者を騙そうとする人はいないだろう」と思っています. このような医者側の考え方が悪徳業者に付け入る隙を与えてしまいます.
僕も実際に説明を受けに行った時「医療の分野も治療方針は専門家のお医者さんに任せますよね, 不動産も一緒です専門家の自分たちに任せて, 先生は本業に集中してください」と言われました. 今となっては, これは収益が上がっていないことに気がつかせないための言い訳で, 常識的に考えれば「自分の行っている投資に目を向けない」なんてことはあってはいけないことだと思います. また収益物件をわざわざ人に回すお人好しはいないと思います.
2.人口が減る日本で不動産投資は難しい
みなさんご存知の通り，日本では少子高齢化が急激に進んでいます.
経済の世界では物の値段は, その物本当の価値ではなく, 需要と供給の関係で決まっています. だからこそ, 人口が減っていく日本で不動産で収益を上げるのは難しくなっています. しかもコロナウィルス感染症の流行によって, リモートワークが進んだことで, 全員ではありませんが都心から離れた場所を選ぶ人も増えてきました. つまり, 需要の分散が起きていて, 価格が上がりにくくなっています. だからこそ, 現代の人口が減っていく日本で不動産投資は難しいのです.（下：厚生労働省 日本の人口の推移）
3.不動産投資で収益を上げている人の戦略
確かに収益をあげられる不動産投資はあります. ただそのような物件は人気がありすぐにプロが手に入れてしまいます. なんの知識もない素人の医者が勝負できる世界ではありません. 不動産に限らず商売の基本は, 安く買って高く売るです. 実際に不動産投資で自ら本来の価値よりも価格が安い物件（中古物件）を探して, 安くリフォームして 価値を上げて, その上で高く売る（貸す）のです.
常に不動産物件を探し相場より安い物件を見つける時間とノウハウ, 不動産物件の価値を見極める力, リフォームを効率的に行う方法, その物件を売ったり貸すための方法, この全てが必要です.
素人で尚且つ時間が取れない医者にはできるはずはありません.
逆に言えば, その力を持っているのなら不動産投資は魅力的だと思います.
4.その見積書, 空室リスク/管理費/修繕費/固定資産税の計算されてませんよ
医者は不動産投資については素人です. だからこそ, 不動産投資を行う上で絶対に考えなければいけない【リスクや費用】が計算されていないことに気がつきません.
代表的なものが空室リスクです. 家賃は済んでいる人がいなければ, つまり空室になった瞬間収入がなくなり, あなたがその家賃を補填することになります. それを【空室リスク】と呼びます. 新築の時には人気がある物件も中古になれば人気は落ちます. 不動産会社が出す見積書には空室リスクが計算されていないことも多いです.
他にも管理費や修繕費, 固定資産税といった必要経費が計算されているか確認した方が良いです.
ちなみに僕がいったところでは, その辺りの項目は入っていましたが, 計算が（わざとかは分かりませんが）間違っていました.
5.節税効果が大きいのは最初の年だけ
新築ワンルームマンション投資を勧める業者がよく使う言葉が「不動産投資は節税になりますよ」です.
確かにこれはある意味真実です. ただ, 不動産投資における節税効果は最初の年に最も大きくなりますが2年目以降はさほど節税効果が得られません.
1年目に節税効果が大きくなるのは 不動産を取得するときに必要な不動産取得税, 印紙代などを経費として申請できるからです.裏を返せば, 2年目以降にはこれらの経費がなくなるため, 節税効果はほとんど得られなくなります.
1年目の収支報告書だけ見ると, 不動産投資はすごい有利かもしれないと勘違いしてしまうかもしれません. (業者はその勘違いを狙っている, とも言えなます)
6.新築マンションは価値が下がります. 年金がわりになりません.
新築ワンルームマンション投資を勧める業者が使うもう一つの言葉が「不動産投資は年金がわりになりますよ」です. しかし, 年金がわりにはなり得ないと思います.
新築マンションの価値はあなたが買った瞬間, 中古になって価値が下がります. そして年数が経てば経つほどそのマンションの価値は下がります. 多くの場合, 不動産投資は融資を受けて30年ほどの長期にわたって行います. もしあなたが部屋を借りる側だったとして, 築30年の物件に住みたいですか？僕は住みたくありません. あなたもそうだと思います.
不動産投資で年金のように収益を得るためには, あなたが定年を迎えてからもあなたの所有している部屋を借りてもらう必要がありますが, 30年後に, 築30年たった部屋では難しいのが現実です.
7.投資としては赤字なのに銀行が融資する理由
不動産投資を行うとき, 銀行から融資を受けて（お金を借りて）不動産物件を買う方が多いと思います. 一般的に融資を行う銀行は融資したお金が返ってこないことを避けたいので, 利益をあげられる事業（不動産投資）にしか融資を行いません.
しかし医者が行う不動産投資においては, 不動産投資の事業で赤字になる可能性が高くても融資がおりる場合が多いです. なぜなら, 医者はコロナ時代にあっても職を失う可能性はほとんどないので, その赤字を医者の給与で賄えると銀行が判断するからです. 銀行はお金を貸してその利子で利益を得る, というビジネスモデルです. 事業がどのようなものかよりも, 利益が上がれば貸すのです. ある意味, ワンルームマンション投資を勧めてくる会社と紹介される銀行が, あなたの財産を狙っている, という言い方もできるかもしれません.
8.不動産業者が優しいのはあなたがカモだから
僕が新築ワンルームマンション投資をやっている会社にいった時, 対応はとても丁寧でした. 日曜でもビルの入り口にスタッフが立って待っていて, 対応も複数のスタッフでしてくれました. もちろん常に笑顔で対応です. ねぎらいの言葉もたくさんあります.
これ全部, あなたがカモだからしてくれることです. カモをおだてて, いい気分にさせて契約に漕ぎ着けたいのです. 本当に利益をあげられるビジネスモデルを組めているのなら, 待っていたってお客さんは来るはずです.
9.キレイで立派な事務所, スタッフの給料のお金の出どころ
それ全部あなたが払うお金から捻出されています.
僕が説明を聞きに行った会社も東京の大きな駅のすぐ近くの立派な事務所にありました. そして日曜にもかかわらず, 複数のスタッフが出迎えてくれました.
事業所の賃料, スタッフの給料は全部あなたが払うお金から捻出されています. そのことに気がつくと, 少し冷静になれると思います.
10書店に並ぶ本は, ネットの記事はアリ地獄への入り口
僕が新築ワンルームマンション投資に興味を持ったのは何気なく立ち寄った書店（大きな普通の書店です）で勤務医向けのワンルーム投資の本を見たことがきっかけでした. 購入して読んでいくうちに, これはやらなきゃ損かもしれない, そう思うようになりました.
もしかしたら, 今この記事を読んでいるあなたも同じ状態かもしれません.
本は自費出版なら誰でも出せます, ネットの記事やキレイなホームページも誰でも作れます.
論文の査読のような制度はありません.
書店にある本もネットの記事も, 赤字を生み出すワンルームマンション投資に医者を引き込むあり地獄の入り口かもしれません.
まとめ
不動産投資はとても難しいです. 特に新築ワンルームマンション投資となれば, 利益を上げるのはほぼ不可能です. これは金融リテラシー（お金の知識）がある人の中では常識です.
医者が高収入かつ, お金の知識がないからこそ狙われています.
絶対に新築ワンルームマンション投資に手を出してはいけません.
医者が投資を行うのなら, 収入が安定していることを活かして, NISAやiDeCoといった税制優遇のあるシステムを使ってインデックスファンドに長期投資をするのが安全かつ確実な方法だと思います.
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参考文献
