2021/09/06 (更新日: 2021/09/20)

【失敗しない】医者が不動産投資を始めるならマイホーム購入がオススメ

医者が不動産投資を始めるならマイホーム購入がオススメ
1.マイホーム購入が不動産投資と言える理由
2.マイホーム購入が他の不動産投資より有利といえる3つの理由
3.医者であることがマイホーム購入のメリットになる理由
4.マイホーム購入の他の不動産投資と比較した場合のメリット3つ
5.資産になるマイホームを選ぶ条件
まとめ

医者が不動産投資を始めるならマイホーム購入がオススメ

この記事は

不動産投資が気になるけど, どのような物件を買えばいいかわからない.
マイホームを購入したいけど, どのようなことに気をつければいいかわからない.

というドクター向けです. もちろん, 医師ではない方も読んで参考になると思います.

不動産投資にしてもマイホーム購入にしても, 額が大きくなります. 一度購入を決めれば基本的にはそこから数十年はその物件と付き合うことになるので, 不安は大きくなります.
失敗できない, でもどうしたらいいか分からない, という気持ちになる人は多いと思います.

この記事を読むことで

マイホーム購入が不動産投資と言える理由
マイホーム購入が他の不動産投資より有利といえる3つの理由
医者であることがマイホーム購入のメリットになる理由
マイホーム購入の他の不動産投資と比較した場合のメリット
マイホームを選ぶ条件

が分かります.

1.マイホーム購入が不動産投資と言える理由

あなたがマイホームを購入しようかな？と思った時，
あなたは「自分は今から不動産投資をするんだ」という認識を持つ必要があります．

また，もし不動産投資を考えているなら
最初の不動産投資はマイホーム購入で実践するべきです．

なぜなら，

【住宅ローンを使ってお金を借りて物件を購入し，　
　毎月の支払いで少しずつローンを返しながら最終的に自分の持ち物（資産）にしていく】

という行為は，投資そのものだからです．
お金を借りて月々支払うという構造はマイホームの住宅ローンでも，投資物件用のローンでも変わりません．

ちなみに投資とは，
【利益を見込んで（必要に応じてお金を借りながら）自己資金を投じて資産を増やすこと】
を言います．

こう言われるとマイホーム購入が不動産投資であることが理解できると思います．

もちろん, マイホーム購入が投資と言われてもピンと来ない, と思われる方もいると思います．

ただ, 購入した物件とどのように付き合っていくのか, ということを考えると,
やはりマイホーム購入は投資であるという認識が必要です.

具体的には購入した物件の出口戦略（どのようにマネージメントするか）には以下の選択肢があります.

所有（相続）して住み続ける
所有（相続）して人に貸して賃料を得る
売る（利益にも, 損害にもなる）
壊す（赤字を出し続けないために）

この視点は平均寿命が伸びて, 30代, 40代で購入した家に一生住むことが出来なくなり，家が古くなってきたら住み替える必要がある現代社会においてはより重要です．

もし今, あなたが賃貸物件に住んでいる場合, 【あなたが払っている賃料は他の人の資産を増やすために支払っている】という言い方ができます. もちろん, 賃貸だからこその自由もありますが, 毎月の支出の大部分を占める住居費を他人の資産を増やすために支払うのか，自分の資産を増やすために使うのか，の差は大きいと思います．

2.マイホーム購入が他の不動産投資より有利といえる3つの理由

低金利
税制メリット（住宅ローン減税,固定資産税）
空室リスクがない

順に見ていきましょう

1.低金利

ニュースで見た機会もあるかもしれませんが現在，不景気の影響で住宅ローンは全世界的に低くなっています．日本では0.5-0.6%（変動）ほどで借りれます. それに対して不動産投資の場合は1%から3%，高いところでは4%というところもあります.

不動産は価格が数千万円なので数%の差が大きな差になります.例えば7000万円（2016-2021の東京23区の新築マンションの平均価格が約6600万円）の物件で30年のローンを組む時,

住宅ローンなら金利0.5%なので月21.2万円
投資用ローンは金利2.5%で　　月27.6万円

という差があります.

つまり, 不動産投資投資を成功させるには自分で住むときの支払額より30%高く貸さなければ元が取れない, ということになります．

これがマイホーム購入が他の不動産投資より有利な理由1つ目です

2.税制メリット（住宅ローン減税、固定資産税）

住宅ローン減税は最も大きい節税です．年末の時点でのローンの残額の1%か40万円の少ない額が所得税からそのまま減額（控除）されます.

最大40万円x10年間で合計400万円の節税になります．さらに共働きであれば夫婦それぞれが400万円を節税できるので家計としては800万円の節税になります．

条件としては

住宅の床面積（登記簿面積）が50㎡以上
住宅ローンの返済期間が10年以上であること　
控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
住宅を取得後6カ月以内に入居して控除を受ける年の12月31日まで住んでいること

などです.

2022年3月末までに新築された物件であれば不動産投資を保有していることでかかる固定資産税も半額になります．一般的な広さの家であれば（床面積50㎡以上280㎡以下である場合）対象になります．

参考：国土交通省　住宅ローン減税に関するページ

3.空室リスクがない

マイホーム購入を購入する場合，一般的な不動産投資で最もダメージが大きい空室リスクを0にできます．

一般的な不動産投資ではある一定の頻度で借り主が代わります．万が一次の借り主が決まらなければその費用を自分で支払わなければいけません．なので借り主が出て行くたびにに空室期間を短くするための広告を出す必要があります. もし借り主が決まらなければ賃料を安くしなければなりません．月々のローンの支払いは変わらないので賃料が下がれば最悪毎月，自分が住んでいる家の家賃も払いながら投資用物件の不足分を自分が支払わなければならないかもしれません．

マイホームであれば自分が住むのでそのようなことは起こりません．

3.医者であることがマイホーム購入のメリットになる理由

将来も含めて安定した収入がある医者だからこそ,
　資産になるマイホーム購入で融資を受けられます.

マイホームを含めた不動産は多額の資金が必要となるので, 自己資金だけで行うことは難しく, ローンを組んで融資を受ける必要があります.

融資を行う金融機関も商売なので, 資金を回収できない人にはお金を貸せません.
コロナ禍で倒産する企業が増えるからこそ, 収入が安定している医者以外の職業の人は融資を受けにくい状況です.

だからこそ, 医者が資産になる物件の購入をしやすい環境にあるといえます.

4.マイホーム購入の他の不動産投資と比較した場合のメリット3つ

生命保険の機能がある
インフレ対策になる
高齢者で借りられなくなるリスクを考えなくて良い

1.生命保険の機能がある

マイホームを購入する時，基本的に生命保険に入ることになります．これは不動産投資用のローンでも共通です．

普通の生命保険では保険に入っている人が亡くなったり，大きい病気になった場合に保険金が支払われますが, 不動産を購入した時に入る保険ではローンの支払いが不要となります．

なのでもしものことがあっても，今住んでいる家にそのまま住むことができますし，家賃を支払わなくて良くなります．また自分たち（購入者が亡くなった時には残された家族が）その物件を貸して毎月の収入を得たり，売ってまとまったお金を手に入れることもできます．

2.インフレ対策になる

インフレというのは物の価値が上がって，お金の価値が下がることを言います.実際，インフレは少しずつ進んでいます. 昔は100円で買えた缶ジュースが現在130円になっていたり, 値段は変わらないけど中身が減ったお菓子がいくつもあることを皆さんもご存知だと思います．

2020年，日本政府はコロナ感染症の流行に伴う経済対策で国民全員に10万円バラマキました．実はこのバラマキによりインフレが進んでいます．

インフレが進む世の中ではドンドン価値が減っていくお金を持っているより，物を持っている人が有利になります．

マイホームを持っていることはとても良いインフレ対策になるということになります．

3.高齢者で賃貸物件を借りられなくなるリスクを考えなくて良い

高齢化社会が進む日本では高齢者の孤独死が問題になっています．すでに高齢者が賃貸物件を借りにくくなっているのが実情です．

あなたもいつかは高齢者になります．他人事ではありません．

家を貸す側からしたら自分の物件で孤独死されるのは避けたい，と思うのは当然です．その場合,昔お医者さんをやってたかどうかは関係ありません．

その時にマイホームがあれば少なくとも住む家がない，賃料の高い家しか貸してもらえない，というリスクを恐れる必要がなくなります．

5.資産になるマイホームを選ぶ条件

資産になるマイホームを選ぶ条件

マイホームに限らず, 資産になるか,ならないかの差は, 他の人が欲しいと思うかどうかです.
あなたにとって価値がある, ということは大切なことですが, その物件が資産になるかどうかには関係ありません.

他の人が欲しいと思うためには, 希少性のある立地で, いろんな人が人がそのマンションに住みたいと思えることが必要です. 具体的に見ていきたいと思います.

立地：港区, 中央区, 千代田, 文京区の複数の電車が通る駅近, 徒歩7分以内

少子高齢化・人口減少が急激に進んでいる日本では, 東京以外の都市では将来, 不動産物件の供給が明らかに需要を上回ります. 物件が多く, 欲しい人が相対的に少なければ不動産に限らず, 物のの値段は下がります.

ですから, 不動産の購入をするなら東京一択になりますし, 東京以外の年に住んでいるのなら, 今後必ず人口減少が進むのに合わせて不動産の価格, 賃料は下がることが予想されるので, マイホームを購入せず, 賃貸にしておく, という考え方がいいかもしれません.

マイホーム購入をするのなら東京23区の中でも港区, 中央区, 千代田, 文京区がオススメです. 東京の中心エリアだからこそ, ネームバリューがありますし, 東京, 横浜, 埼玉への通勤も可能となるエリアだからです. またこのエリアは国立や私立の有名小学校, 人気の公立小学校に通えるエリアです. 少子化が進むほど教育への関心は高まっていますので, その点でも有利です.

みんなが欲しいと思うけど, 限られたエリアだからこそ, 需要が供給を上回っている状態が維持される. これが資産が減らない, 上がっていく理由です.

これらのエリアの中でも, 複数の電車が通る駅, もしくは複数の駅が近くにある場所. 徒歩7分以内, 可能であれば徒歩5分以内のエリアであれば, 築年数が立っていても, 欲しいと思う人は多いと思いので, 自分が買った時よりも高く売れるということさえあり得ると思います.

広さ：50~70㎡の1LDK, 2LDKの物件

広さ, 間取りを選ぶ時のポイントも欲しいと思う人, 借りたいと思う人が多い物件を選ぶことです.

50~70㎡の1LDK, 2LDKの物件ならば,

　共働き家庭
　子どもが独立した夫婦
　子どもが1人いる子育て世代
　お金持ちの1人暮らし

が借りてくれる可能性があります.

逆にこの広さより狭ければ1人くらしの人しか借りてくれなくなるし, この広さより広くてもファミリー世帯しか借りてくれなくなりので売ったり, 貸したりするのがむずかしくなってしまいます. また特殊な間取りは自分がどんなに気にいっていたとしても, 借りてくれる人が少なくなってしまうので, 避けた方が無難です.

また目の前にお寺やお墓がある, 大きな道路があってうるさいというような物件も自分は我慢できるって思っても避ける必要があります. なぜなら自分にとっては気にならない問題だっとしても, そのような問題を嫌だと感じる人が多いからです.

また住宅ローン控除を使えるのが50㎡以上なので, この広さがあることに自分の物件を買おうとする人が増えるので,この視点でもやはりこの広さは必須といえます.

眺望のいい20階までの高層マンションは○, タワーマンションは×

似たような物件ならば眺望がいい物件を選びたいという人は必ずいます. だからこそ, 眺望がいい物件はそれだけで資産価値が上がります.

ただタワーマンションはやめた方がいいです. 1棟で数百の物件があるので, 需要と供給の関係を考えた場合の供給量が必然的に大きなります. 自分の部屋からエレベーターを使ってロビーに行くまでにも5分以上かかる, というのもザラです.

また豪華で高級感のあるタワーマンションは, 中国をはじめとした外国の方の入居が増えています. はっきりとはいえませんが日本的な文化の方が居心地がいいと感じる方は避けたほうが無難だと思います.実際僕もオリンピック村近くのタワーマンションに住んだことがあるのですが, 外国の方が友達を呼んでマンションの設備を我が物顔で使っているのに嫌気がさして引っ越してしまいました.